Köögi ja elutoa ühendamine on üks levinumaid soove, millega korteriomanik meie juurde tuleb. Esimene küsimus on alati sama: kas seda seina tohib üldse puutuda? Vastus sõltub kahest asjast: kas sein kannab ja millises majas see seisab.
Miks see küsimus tekib
Kandva seina küsimus tekib harva niisama. Enamasti on sellel üks kolmest põhjusest.
- Avatud planeering
- Köögi ja elutoa vahelt tahetakse sein eemaldada või sinna teha suurem ava. Siis tekib küsimus enne töid ja see on kõige odavam hetk seda lahendada.
- Müük
- Ostja, maakler või notar küsib, kas korteri tegelik plaan vastab ehitisregistri joonisele. Kui sein on kunagi eemaldatud, tuleb välja selgitada, mis seinaga oli tegu.
- Hindaja
- Pangale hindamisakti koostav hindaja võrdleb korterit registriandmetega ja märgib lahknevuse. Otsuse teeb pank, aga kandva seina puhul küsib ta sageli lisadokumente. Kuidas see tehingut mõjutab, selgitame artiklis pangalaenu ja ehitisregistri andmete kohta.
Kuidas kandvat seina ära tunda
Kandev sein hoiab üleval vahelage ja kõike, mis on Teie kohal. Jäigastav sein hoiab hoonet külgsuunas koos, isegi kui see vahelage ei kanna. Seadus kohtleb mõlemat ühtmoodi: ehitusseadustiku § 4 lõike 3 punkt 2 loeb ümberehitamiseks ehitamise, mille käigus muudetakse ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone.
Esimese vihje annab majatüüp.
- Paneelmaja
- Raudbetoonpaneelidest majas on kandvad sageli ka siseseinad, sest vahelaepaneelid toetuvad neile. Õhemad vannitoa ja WC vaheseinad on tavaliselt mittekandvad. Paneelmajas tasub iga siseseina puhul eeldada, et see võib kanda.
- Tellismaja
- Kandvad on välisseinad ja tavaliselt üks või mitu paksemat siseseina, millele toetuvad vahelae talad või plaadid. Vanemas puitvahelagedega majas võib vahelagi toetuda ka seinale, mis näeb välja nagu tavaline vahesein.
- Monoliitmaja
- Koormust kannab karkass: postid, talad, trepikoja ja liftišahti seinad ning jäigastavad seinad. Korterisisesed vaheseinad on sageli kerged, aga jäigastav betoonsein ei pruugi olla paksem kui tavaline vahesein.
Seina paksus on vihje, mitte tõend. Paks sein võib olla lihtsalt paks ja õhuke betoonsein võib kanda. Ka koputamine ütleb ainult seda, millest sein on tehtud, mitte seda, mida see kannab.
Järgmine samm on paberid. Ehitisregistris (ehr.ee) näete hoone andmeid ja ID-kaardiga sisse logides ka dokumente, mis hoone kohta on registrisse jõudnud. Kuidas väljavõtet lugeda, selgitame eraldi juhendis. Vanemate majade joonised on sageli ainult algprojektis, mis võib olla korteriühistu käes või omavalitsuse ehitusarhiivis. Konstruktiivsetelt joonistelt näeb, millele vahelagi toetub.
Plaan näitab aga seda, mis majja kunagi kavandati. Vahepeal võidi seinu juba muuta ja joonis ei tea sellest midagi.
Ainus kindel viis on konstruktori hinnang. Konstruktor vaatab seina ja vahelae kohapeal üle, võrdleb neid joonistega ja kirjutab, kas sein kannab ning kuidas ava või eemaldatud seina koormus üle võtta. Plaanimuutus konstruktiivset hinnangut ei anna. Selle teeb pädev ekspert ja see on eraldi kulu. Meie aitame hinnangu tellida ja lisame selle menetluse dokumentidele.
Mis luba kandva seina jaoks on vaja
Seaduse vastus sõltub hoone liigist, mitte sellest, kui suur on Teie korter. Üldreegel on selline:
Kandva seina eemaldamine või avade tegemine on ehitusseadustiku § 4 lõike 3 mõttes ümberehitamine. Vaja on ehitusprojekti ja konstruktori hinnangut. Menetlusliik sõltub hoone liigist. Kolme või enama korteriga elamus, sealhulgas korterelamus ja ehitisregistris ühe hoonena arvel oleval ridaelamul, on üle 60 m² ehitisealuse pinnaga hoone ümberehitamiseks vaja ehitusluba (ehitusseadustiku lisa 1). Üksikelamus, kahe korteriga elamus ja ridaelamu sektsioonis, mis on ehitisregistris eraldi hoone oma katuse ja sissepääsuga, piisab samas olukorras ehitusteatisest koos ehitusprojektiga. Kui ümberehitamine puudutab ainult tehnosüsteemi, piisab ka korterelamus ehitusteatisest ja ehitusprojektist. Lõpliku menetlusliigi määrab kohalik omavalitsus.
Rühmade kaupa lahti kirjutatult näevad ehitusseadustiku lisade 1 ja 2 tabelid välja nii. Kandva seina muutmine käib veerus „Ümberehitamine või laiendamine kuni 33%“. Tehnosüsteemi muudatus käib veerus „Ümberehitamine ainult tehnosüsteemi osas“ ainult siis, kui see muudab hoone välisilmet või muid omadusi (ehitusseadustiku § 4 lõike 3 punkt 3). Erandina üldreeglist nõuab lisa 1 väikese eramu puhul, mille ehitisealune pind on 20–60 m² ja kõrgus kuni 5 m, ainult ehitusteatist, ehitusprojekti mitte.
| Hoone ja töö | Enne töid | Pärast töid | Riigilõiv |
|---|---|---|---|
| Üksikelamu, kahe korteriga elamu või eraldi hoonena registris olev ridaelamu sektsioon, ehitisealune pind üle 60 m² või kõrgus üle 5 m; kandev sein | Ehitusteatis ja ehitusprojekt | Kasutusteatis | Riigilõivu ei ole |
| Sama rühm, ehitisealune pind 20–60 m² ja kõrgus kuni 5 m; kandev sein | Ehitusteatis | Kasutusteatis | Riigilõivu ei ole |
| Kolme või enama korteriga elamu või ühe hoonena registris olev ridaelamu, ehitisealune pind üle 60 m²; kandev sein | Ehitusluba | Kasutusluba | 150 € + 30 € |
| Kolme või enama korteriga elamu või ühe hoonena registris olev ridaelamu, ehitisealune pind 20–60 m² ja kõrgus kuni 5 m või pind kuni 60 m² ja kõrgus üle 5 m; kandev sein | Ehitusteatis ja ehitusprojekt | Kasutusteatis, üle 5 m kõrge hoone puhul koos ehitusprojektiga | Riigilõivu ei ole |
| Kolme või enama korteriga elamu või ühe hoonena registris olev ridaelamu, ehitisealune pind üle 60 m²; ainult tehnosüsteem, mis muudab hoone välisilmet või muid omadusi | Ehitusteatis ja ehitusprojekt | Kasutusteatis ja ehitusprojekt | Riigilõivu ei ole |
Tabelit lugedes jäävad kergesti märkamata kolm asja. Esiteks loeb kogu hoone ehitisealune pind ehk hoone jalajälg maapinnal, mitte Teie korteri pind. Näiteks 50 m² korter korterelamus kuulub tavaliselt üle 60 m² ritta, sest maja ise on suurem.
Teiseks määrab rühma ehitisregistri kanne. Ridaelamu või kaksikelamu sektsioon, millel on oma katus ja sissepääs maapinnalt, on ehitise kasutamise otstarvete loetelus koodiga 11102 ühe korteriga elamute all ja kuulub eramutega samasse rühma. Kui kogu ridaelamu on registris üks hoone koodiga 11221, kuulub see kolme või enama korteriga elamute alla ja kehtib korterelamu rida.
Kolmandaks ei ole ava tegemine väiksem asi kui seina eemaldamine. Ka uus uks või läbikäik kandvas seinas muudab kandekonstruktsiooni ja koormus tuleb üle võtta, näiteks terasraamiga. Ehitusseadustiku mõttes on see sama ümberehitamine ja käib tabeli sama veeru järgi.
Ehitusteatise ja kasutusteatise eest riigilõivu ei ole. Elamu ehitusloa taotluse läbivaatamine maksab 150 eurot ja kasutusloa taotluse läbivaatamine 30 eurot (riigilõivuseaduse § 331¹ lõige 1 ja § 331³ lõige 1). Lõpliku menetlusliigi määrab kohalik omavalitsus.
Kui sein ei ole kandev
Kui konstruktor kinnitab, et sein ei kanna ega jäigasta hoonet, on pilt teine. Mittekandva vaheseina teisaldamise kohta ei nimeta ehitusseadustiku lisa 1 tabel eraldi menetlust. See ei tähenda, et midagi teha ei ole: § 4 lõike 3 loetelu algab sõnaga „eelkõige” ja sisuline mõõdupuu on see, kas ehitise omadused muutuvad oluliselt. Omavalitsus võib § 35 lõike 4 alusel nõuda ehitusteatist ka siis, kui tabelis vastavat rida ei ole. Ehitisregistri plaan peab igal juhul tegelikkusele vastama ja kaasomanike nõusolek on vajalik siis, kui muudatus puudutab kaasomandit. Lõpliku otsuse teeb kohalik omavalitsus.
Kui plaan ei ole tegelikkusega kooskõlas, küsib selle kohta hindaja või ostja. Kuidas plaani parandamine käib, selgitame lehel „Korteri plaan ei vasta tegelikkusele: kuidas andmed korda teha“.
Korteriomanditeks jagatud majas on kandev sein kaasomand
Paljudele tuleb see üllatusena, aga sein, mis jookseb läbi Teie korteri, ei ole ainult Teie oma. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 4 lõige 3 ütleb: „Eriomandi esemeks ei ole hoone ja selle osad ega hoone püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui need asuvad eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires.“ Sama paragrahvi lõike 4 järgi on hoone osad, mis ei ole ühegi eriomandi ese, korteriomandi kaasomandi osa esemeks.
Kaasomandit valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu (§ 34 lõige 2). Paragrahvi 38 lõige 1 ütleb, et kaasomandi korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist „ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet“. Lõike 2 järgi ei ole vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldus ei puuduta üle määra, mida ta peab seaduse järgi niikuinii taluma.
Kelle nõusolekut Teie majas täpselt vaja on, sõltub sellest, keda muudatus puudutab (§ 38 lõige 2). See on õiguslik küsimus ja õigusnõu me ei anna. Praktiline järjekord on aga lihtne: rääkige enne töid korteriühistu juhatusega, näidake konstruktori hinnangut ja leppige kokku, mis vormis nõusolek antakse. Kokkulepet on kergem saada siis, kui sein veel seisab. Sama kehtib kahe korteriga majas, kui see on jagatud korteriomanditeks.
Kui sein on juba maas
See on kõige tavalisem olukord, millega meie juurde tullakse. Töö on tehtud, ruum on avar, aga paberid on tegemata. Järjekord on siis selline:
- Konstruktor hindab praegust olukorda: kas koormus on üle võetud ja kas vahelagi on ohutu.
- Kui vahelagi ei ole ohutu, tuleb oht kohe kõrvaldada, näiteks ajutise toestusega. Püsiv tugevdus kavandatakse ehitusprojektis.
- Seejärel esitatakse tagantjärele ehitusteatis või ehitusloa taotlus, koos ehitusprojektiga siis, kui seadus seda nõuab, vastavalt sellele, mida seadus Teie maja kohta ette näeb (vt tabelit ülal).
- Püsivad tugevdustööd tehakse alles siis, kui ehitusluba on antud või ehitusteatise järel tohib ehitamist alustada. Neid teeb ehitusettevõte, mitte meie.
- Pärast töid esitatakse kasutusteatis või kasutusloa taotlus.
Kui hoone on ehitatud enne 1. juulit 2015, näeb ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 28 ette erisused. Kui valmis ehitisel ei ole vaja teha ehitusteatise- ega ehitusloakohustuslikke töid, võib sellele anda kasutusloa või kasutamisest teavitada ehitusseadustiku lisa 2 järgi (§ 28 lõige 2). Ehitusprojekti puudumisel asendab selle ehitise audit, mille tellib omanik (§ 28 lõige 6). Paragrahv räägib ehitisest, mitte hilisemast ümberehitusest, seega ei saa sellest üksi järeldada, et see tee sobib Teie seina puhul. Kui sein eemaldati pärast 1. juulit 2015, arvestage tabeli järgi teatise või loaga. Lõpliku menetlusliigi määrab kohalik omavalitsus.
Kõike ei saa tagantjärele vormistada nii, nagu see on. Kui konstruktor leiab, et lahendus ei ole ohutu, tuleb vahetu oht kohe kõrvaldada, näiteks ajutise toestusega. Püsiv lahendus kavandatakse ehitusprojektis ja mõnikord tähendab see, et ava tehakse väiksemaks või osa seinast taastatakse. Ka need tööd lähevad sama teatise või loa taotluse alla ja neid tehakse alles siis, kui ehitamist tohib alustada.
Sageli küsitakse, kas plaani ei saaks lihtsalt andmete esitamise teatisega registris ära parandada. Andmete esitamise teatist ei saa kasutada siis, kui uued andmed on tekkinud tegevusest, mis nõudis või oleks nõudnud ehitusloa taotlemist või ehitusteatise esitamist. Siis tuleb esitada tagantjärele see taotlus või teatis, mis tegevusele vastab, ja alles seejärel kasutusteatis või kasutusloa taotlus. Lõpliku menetlusliigi määrab kohalik omavalitsus.
Kui omavalitsus on loata ehitise kohta juba ettekirjutuse teinud, jookseb selles nimetatud tähtaeg. Ettekirjutuse täitmata jätmise korral võib omavalitsus määrata sunniraha. Ehitusseadustiku § 133 järgi on sunniraha ülemmäär füüsilisele isikule 6400 eurot ja juriidilisele isikule 450 000 eurot. Sunniraha ei ole karistus, vaid survevahend: seda võib määrata uuesti seni, kuni kohustus on täidetud. Mida teha kirja saamise järel, selgitame artiklis omavalitsuse kirja ja ettekirjutuse kohta. Vabatahtlikult alustatud menetluses on Teie olukord parem kui ettekirjutuse järel.
Mida meie teeme ja mis see maksab
Plaanimuutus koostab dokumendid ja ajab asja omavalitsusega. Ehitustöid me ei tee, konstruktiivset hinnangut ega ehitise auditit me ise ei koosta. Meie osa on see:
- vaatame üle ehitisregistri kande ja olemasolevad joonised;
- mõõdistame korteri ning koostame tegelikule olukorrale vastavad joonised ja seletuskirja;
- aitame tellida konstruktori hinnangu ja vajaduse korral ehitise auditi;
- koostame ja esitame ehitusteatise või ehitusloa taotluse, hiljem kasutusteatise või kasutusloa taotluse, ja suhtleme omavalitsusega Teie eest.
Riigilõiv ei ole meie tasu. Korterelamus, kus on vaja ehitusluba ja kasutusluba, on riigilõiv kokku 180 eurot: 150 eurot ehitusloa ja 30 eurot kasutusloa taotluse eest. Konstruktori hinnang ja ehitise audit on eraldi kulud.
Meie tasu sõltub korteri suurusest, olemasolevatest joonistest ja menetlusliigist ning selle ütleme pakkumises ette. Joonte Wabrik OÜ ei ole käibemaksukohustuslane, seega käibemaksu hinnale ei lisandu. Hinnastamise põhimõtted leiate hinnalehelt.
Menetluse kestust me ette ei luba, sest see sõltub omavalitsusest ja sellest, kas taotlust tuleb täiendada. Hinnapäringule vastame 1–2 tööpäeva jooksul. Hinnapäringu vorm küsib maja ja tehtud töö kohta paar küsimust ning ütleb kohe, kas tõenäoliselt piisab teatisest või on vaja luba.
Kasulikud ametlikud lingid
- Ehitusseadustik (Riigi Teataja)Ümberehitamise mõiste (§ 4 lõige 3) ning lisa 1 ja lisa 2 tabelid.
- Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (Riigi Teataja)Eriomand ja kaasomand (§ 4), kaasomandi valitsemine ja ümberkorraldused (§ 34–38).
- Ehitisregister (ehr.ee)Hoone andmed ja joonised. Dokumente näete ID-kaardiga sisse logides.
See artikkel on üldine teabematerjal, mitte õigusnõu ega konstruktiivne hinnang. Iga hoone on omaette juhtum: seina kandevõime kohta annab hinnangu konstruktor ja menetlusliigi kohta teeb lõpliku otsuse kohalik omavalitsus.