Kinnisvaratehingud jäävad üha sagedamini seisma mitte hinna, vaid paberite pärast. Pank kontrollib enne laenu andmist, kas korteri andmed ehitisregistris vastavad tegelikule olukorrale. Kui need ei vasta, võib pank laenu andmisest keelduda või seada tingimuseks dokumentatsiooni korrastamise enne tehingut.
Miks see probleem on nii levinud?
Enamik inimesi jõuab ehitisregistrini alles siis, kui neil on vaja vara müüa või panna see laenu tagatiseks. Omanikule üldist tähtaega andmete korrastamiseks ei ole: rakendamise seaduse § 26 lõikes 1 nimetatud registri korrastamise tähtaeg (1. jaanuar 2020) on ammu möödas. Kohustus ise on alles: enne 2003. aasta 1. jaanuari ehitatud ja 1. juulil 2015 kasutusel olnud ehitis tuleb kande puudumisel ehitisregistrisse kanda (rakendamise seaduse § 28 lõige 7) ja iga hilisem ümberehitus vajab oma teatist või luba. Paljud omanikud on sellest jätkuvalt teadmatuses. Tulemus on see, et andmete lahknevus tuleb päevakorda kõige ebamugavamal hetkel: müügiprotsessi keskel.
Levinumad probleemid on lammutatud vaheseinad, muudetud ruumijaotus ja tehnosüsteemide ümberpaigutus, mis on tehtud ilma vajalike dokumentideta. Ostja soovib osta, müüja soovib müüa, aga tehing jääb seisma, kuna paberid ei vasta tegelikkusele.
Millised on tagajärjed?
Ehitisregistri andmetel endal on informatiivne ja statistiline tähendus, õiguslik tähendus on registrisse kantud lubadel, teatistel ja ettekirjutustel. Praktikas vaatavad notar, pank, omavalitsus ja kindlustusandja siiski just seda kannet, seetõttu maksab lahknevus raha. Kui andmed ei vasta tegelikkusele, võivad tekkida järgmised probleemid.
Pangalaenust keeldumine
Kui korteril puudub kasutusluba või andmed on vananenud, võib pank laenu andmisest keelduda. Positiivne laenuotsus on saadud, kuid raha ei väljastata enne, kui registri andmed on korrastatud.
Kindlustusrisk
Kahjujuhtumi korral ei pruugi kindlustus kahjusid hüvitada, kui registriandmed ei vasta tegelikkusele.
Omavalitsuse ettekirjutus
Kui ilmneb, et hoones on tehtud muudatusi ilma loata, võib kohalik omavalitsus nõuda nende seadustamist.
Mida pank ja hindaja tegelikult vaatavad?
Hindaja võrdleb korterit ehitisregistri viimase plaaniga ja märgib lahknevuse aktis puudusena. Ta ise midagi ei keela, otsuse teeb pank: kas võtta korter täisväärtusliku tagatisena või mitte. Kõige kallim rida väljavõttes ei ole pind, vaid kasutamise otstarve: kui korter on registris mitteeluruum, ei ole see panga silmis kodu, ükskõik kui kaua Te seal elanud olete. Kuidas väljavõtet ise lugeda, oleme kirjutanud eraldi juhendis „Kuidas lugeda ehitisregistri väljavõtet”.
Mida on vaja teha?
Lahendus on sageli lihtsam, kui arvatakse. Kui muudeti ainult mittekandvat vaheseina ja maja ühiseid konstruktsioone ega tehnosüsteeme ei puudutatud, ei nimeta ehitusseadustiku lisa 1 selleks eraldi menetlust: registri plaan tuleb ikkagi tegelikkusega kooskõlla viia, sageli mõõdistuse ja andmete esitamise teatisega, ilma riigilõivuta. Kui puudutati kandvat seina, tehnosüsteeme või fassaadi, on tegu ümberehitamisega: eramus ja kahe korteriga elamus ehitusteatis koos projektiga, kolme või enama korteriga elamus, mille ehitisealune pind on üle 60 m², ehitusluba. Lõpliku menetlusliigi määrab kohalik omavalitsus.
Protsess algab sellest, et vaatame üle, mis ehitisregistris kirjas on ja mis tegelikult olemas on. Seejärel mõõdistame vajaduse korral korteri, koostame uuendatud plaanid ja viime andmed ehitisregistris vastavusse tegelikkusega.
Millal tasub andmed üle vaadata?
- Enne müüki, et kogu tehing saaks kulgeda sujuvalt ega tekiks takistusi laenu saamisel.
- Pärast ümberehitust, kui enne ümberehituse tegemist jäi dokumentatsioon korda ajamata. Seda on võimalik teha ka tagantjärele.
- Kui saate omavalitsusest kirja, on viimane aeg andmed korrastada.
Kui müügiprotsess on juba alanud ja aeg on oluline, tasub olukord üle vaadata kohe. Mida varem alustada, seda kiiremini saab tehing toimuda. Saatke meile korteri aadress ja lühikirjeldus olukorrast ning ütleme 1–2 tööpäeva jooksul, mida täpselt on vaja teha.