Peaaegu igas Eesti koduaias seisab hoone, mille kohta ehitisregister vaikib. Kuur, mis ehitati „ajutiselt” kakskümmend aastat tagasi. Garaaž, mille pani püsti eelmine omanik. Saun, mis kasvas suvel plaanitust suuremaks.
Kui see kirjeldab Teie kinnistut, siis Te pole erand, vaid pigem reegel. Allpool selgitame, millal abihoone üldse luba või teatist vajab, kuidas seda ise kontrollida ja mida teha, kui paberid on tegemata.
Miks see teema just nüüd lauale tuleb
Ehitisregister on riiklik andmebaas, kuhu peab olema kantud iga suurem hoone, ja selle andmed peavad seaduse järgi vastama tegelikkusele.
Omavalitsuste seire. Üha rohkem omavalitsusi võrdleb registrit lennukilt või satelliidilt tehtud kaardifotodega ehk ortofotodega. Kui fotol on hoone, aga registris mitte, võib postkasti jõuda järelepärimine.
Müük ja pank. Kinnistu müügil võrdleb hindaja olukorda registriandmetega. Hoone, mida registris pole, märgitakse hindamisaktis puudusena ja pank võib ostja laenu kinnitamata jätta. Pangad on siin viimastel aastatel muutunud oluliselt rangemaks ja tehing jääbki sageli just paberiteta sauna või garaaži taha seisma. Sama lugu kehtib eramute juures veel teravamalt kui korterite puhul.
Kindlustus ja ohutus. Registrisse kandmata hoone võib jääda kindlustuskaitseta ja pärast tormi või tulekahju on keeruline tõendada, et hoone üldse olemas oli. Lisaks tugineb Päästeamet hädaolukorras kinnistul paiknevate hoonete kohta info saamisel muu hulgas registriandmetele.
Kolm suurusepiiri, mis otsustavad peaaegu kõik
Ehitusseadustik jagab elamut teenindavad abihooned kolme klassi. Määrav on ehitisealune pind (hoone jalajälg maapinnal, mitte kõikide korruste pindade summa) ja kõrgus. Need reeglid kehtivad elamu abihoonele, ärihoone nõuded on aga rangemad.
| Suurus | Enne ehitamist | Pärast valmimist |
|---|---|---|
| Kuni 20 m², kuni 5 m | Ei teatist ega luba | Registrikanne: kohustuslik, kui hoone on ehitatud enne 2003. aastat ja oli kasutusel 1. juulil 2015. Uuema hoone kanne tuleb tavaliselt ette müügi või laenu ajal |
| 20–60 m², kuni 5 m | Ehitusteatis + projekt | Kasutusteatis |
| Üle 60 m² või üle 5 m | Ehitusluba + projekt | Kasutusteatis |
Teatis ja luba pole sama asi: teatise puhul piisab dokumentide esitamisest, luba nõuab aga sisulisemat menetlust ja kooskõlastusi. Piir kehtib ka laiendamisel: kui hoone mahtu (m³) kasvatate üle kolmandiku, läheb arvestus uuesti käima. Just nii libisebki „suvel plaanitust suuremaks kasvanud saun“ kogemata teatisekohustuse alla. Kuidas ehitusteatise ja ehitusloa menetlus käib ja millised tähtajad seadus neile annab, selgitame artiklis ehitusteatis või ehitusluba. Lõpliku menetlusliigi määrab kohalik omavalitsus.
Kuni 20 m² hoone ei vaja teatist ega luba, aga tuleohutusnõuded kehtivad ikkagi. Hoonete vahele peab jääma tuleohutuskuja, mis takistab tule levikut naaberhoonele. Selle suurus ei ole üks kindel arv: see sõltub hoonete tulepüsivusest ja sellest, kas tule levik on tõkestatud muul viisil, näiteks tulemüüriga. Täpse nõude ütleb tuleohutuse määrus ja seda kontrollib omavalitsus, vajaduse korral koos Päästeametiga. See kehtib kuurile, garaažile ja saunale ühtviisi. Saunal lisandub omaette risk: kui hoones on küttekolle ja korsten, vaatab omavalitsus tuleohutust teravdatud pilguga.
„Aga see ehitati ammu”: millal vanus aitab
Siin loevad kaks kuupäeva. Esimene on 1. juuli 2015, mil jõustus praegune ehitusseadustik. Alates 1. augustist 2026 kehtib kõigile enne seda ehitatud hoonetele üks reegel: neile antakse luba või loetakse ehitamine teavitatuks tänase lisa 1 ja lisa 2 tabeli järgi (rakendamise seaduse § 28 lõige 1). Menetlusliigi valikul enam 2003. aasta eelse ja hilisema hoone vahel vahet ei tehta. Endiselt kehtib eraldi nõue, et enne 2003. aasta 1. jaanuari ehitatud ja 1. juulil 2015 kasutusel olnud ehitis tuleb kande puudumisel ehitisregistrisse kanda (rakendamise seaduse § 28 lõige 7). Näiteks 1990ndatel ehitatud kuur, mis toona vajas ehitusluba, aga tänase tabeli järgi vajab ainult teatist, käib täna teatisena. Lõpliku menetlusliigi määrab kohalik omavalitsus.
Teine kuupäev on 22. juuli 1995. Enne seda ehitatud hoone puhul eeldatakse, et sellel on õiguslik alus olemas, ja hoone kantakse registrisse andmete esitamise teatisega, ilma loa- või teatisemenetluseta. Erand: kinnistusraamatusse kandmata maal asuva ehitise puhul seda eeldust ei ole. Ja kui omanik ei suuda ehitusaega tõendada, eeldab seadus, et hoone on ehitatud hiljem (§ 27 lõige 3), ehk tõendamiskoormis on Teil.
Ehitusaja tõendamisel aitavad ostu-müügilepingud, inventariseerimisjoonised ja Maa-ameti geoportaalis avalikult kättesaadavad ajaloolised ortofotod.
Kuidas tagantjärele seadustamine päriselt käib
Selgitame lähteolukorra
Mis on registris, mis planeeringus, mis seisab päriselt krundil ja millisesse vanuserühma hoone kuulub. Kui Teil on endal või arhiivis dokumente, mis tõendavad hoone seaduslikkust, piisab vahel pelgalt andmete esitamise teatisest: lihtsast vormist, millega kannate olemasolevad tõendid otse registrisse, ilma auditi või mõõdistuseta.
Mõõdistame hoone
Koostame tegelikule olukorrale vastava joonise.
Hindame vastavust
Ehitusprojekti asendab sageli ehitise audit. Kui menetlus nõuab ehitise auditit, teeb selle pädev ekspert ja see on eraldi kulu. Aitame auditi tellimise korraldada.
Esitame dokumendid
Omavalitsusele ja ehitisregistrisse koos omandiõigust tõendava dokumendiga ning suhtleme ametnikega Teie eest.
Kõike ei saa alati seadustada. Kui hoone rikub detailplaneeringut (kinnistu lubatud ehitusõigust täpsustavat dokumenti), seisab ehituskeelualas või liiga lähedal naabri hoonele, võib omavalitsus nõuda muudatusi või lammutamist. Vabatahtlikult alustatud menetluses on Teie positsioon parem kui ettekirjutuse järel.
Kui palju see maksab
Riigilõiv on riigile makstav, seadusega kindlaksmääratud tasu haldustoimingu eest. See on eraldi meie enda teenustasust, mis katab mõõdistuse ja asjaajamise. Lõiv sõltub sellest, millist menetlust ehitis vajab, mitte hoone vanusest. Enne 2015. aasta 1. juulit ehitatud ehitisele kehtis varem eraldi 500-eurone ühekordne lõiv, aga see kaotati 1. augustil 2026.
| Menetlus | Riigilõiv |
|---|---|
| Ehitusteatis või kasutusteatis | Riigilõivu ei ole |
| Ehitusluba, elamu või seda teenindav abihoone | 150 € |
| Ehitusluba, mitteelamu või seda teenindav abihoone | 250 € |
| Kasutusluba, elamu või seda teenindav abihoone | 30 € |
| Kasutusluba, mitteelamu või seda teenindav abihoone | 60 € |
Kui tähtaega ei täideta. Ettekirjutuse täitmata jätmise korral võib omavalitsus määrata sunniraha. Ehitusseadustiku § 133 järgi on sunniraha ülemmäär füüsilisele isikule 6400 eurot ja juriidilisele isikule 450 000 eurot. Sunniraha ei ole karistus, vaid survevahend: seda võib määrata uuesti seni, kuni kohustus on täidetud. Vabatahtlik kordaajamine on sellest alati suurusjärgu võrra odavam. Meie enda teenuse hind sõltub samuti hoone suurusest ja vanade jooniste olemasolust.
Kui omavalitsus on Teile loata ehitise kohta juba kirja saatnud, lugege meie juhendit, mida teha esimese 30 päeva jooksul.
Kiire enesekontroll
1. Kui suur ja kui kõrge hoone on? Kuni 20 m² ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 m kõrge hoone ehitamiseks ei pea luba ega teatist taotlema. Kui hoone on üle 5 m kõrge, kehtib rangem rida ka väikese pinna puhul. Enne 2003. aastat ehitatud ja 1. juulil 2015 kasutusel olnud hoone tuleb kanda ehitisregistrisse (rakendamise seaduse § 28 lõige 7). Uuema hoone kanne tuleb ette müügi või laenu ajal. Mõlemal juhul sobib selleks ehitisregistrile andmete esitamise teatis. Lõpliku menetlusliigi määrab kohalik omavalitsus.
2. Kas üle 20 m² hoone on ehitisregistris? Kontrollige ehr.ee lehelt, see on tasuta ja avalik.
3. Millal see ehitati? Enne 2015. aastat valminud hoonet hinnatakse tänase tabeli järgi ja enne 22. juulit 1995 valminud hoone õiguslikku alust eeldatakse, kui suudate aega tõendada. Siis on tee lihtsam ja odavam.
Kasulikud ametlikud lingid
- Ehitusseadustik (Riigi Teataja)Terviktekst, suurusepiirid ning lisa 1 ja lisa 2 tabelid.
- Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus (Riigi Teataja)Enne 2015. aasta 1. juulit ehitatud ehitiste üleminekusätted (§ 27 ja § 28).
- Riigilõivuseadus (Riigi Teataja)Riigilõivu määrad ehitus- ja kasutusloale (§ 331¹ kuni § 331⁷).
- Ehitisregister (ehr.ee)Kontrollige oma hoone andmeid ID-kaardiga.
- Maa-ameti geoportaalAjaloolised ortofotod hoone ehitusaja tõendamiseks.
- Ehitise auditi nõuded (Riigi Teataja, määrus)Kui ehitusprojekt puudub.
Kuidas meie saame aidata
Plaanimuutuses ajame selliseid asju korda iga nädal: mõõdistame hoone, hindame menetlust, koostame dokumendid ja suhtleme omavalitsusega Teie eest.
Esimese sammuna teeme tasuta registrikontrolli. Saatke hinnapäringu vormil kinnistu aadress ja paar fotot hoonest. Meie ütleme ausalt, kas midagi on vaja teha ja mis see maksma läheb.
Paberiteta kuur ei ole häbiasi ega katastroof. See on lihtsalt üks tegemata asjaajamine, mille saab rahulikult ära teha. Ja mida varem, seda odavamalt.
See artikkel on üldine teabematerjal, mitte juriidiline ega ehitustehniline nõustamine. Iga kinnistu olukord on erinev, täpse hinnangu annab konkreetsete dokumentide põhjal spetsialist.