Peaaegu igas Eesti koduaias seisab hoone, mille kohta ehitisregister vaikib. Kuur, mis ehitati "ajutiselt" kakskümmend aastat tagasi. Garaaž, mille pani püsti eelmine omanik. Saun, mis kasvas suvel plaanitust suuremaks.
Kui see kirjeldab sinu kinnistut, siis sa pole erand, vaid pigem reegel. Allpool selgitame, millal abihoone üldse luba või teatist vajab, kuidas seda ise kontrollida ja mida teha, kui paberid on tegemata.
Miks see teema just nüüd lauale tuleb
Ehitisregister (EHR) on riiklik andmebaas, kuhu peab olema kantud iga suurem hoone, ja selle andmed peavad seaduse järgi vastama tegelikkusele.
Omavalitsuste seire. Üha rohkem omavalitsusi võrdleb registrit lennukilt või satelliidilt tehtud kaardifotodega ehk ortofotodega. Kui fotol on hoone, aga registris mitte, võib postkasti jõuda järelepärimine.
Müük ja pank. Kinnistu müügil võrdleb hindaja olukorda registriandmetega. Hoone, mida registris pole, märgitakse hindamisaktis puudusena ja pank võib ostja laenu kinnitamata jätta. Pangad on selles osas viimastel aastatel muutunud oluliselt rangemaks ja tehing jääbki sageli just paberiteta sauna või garaaži taha seisma. Sama lugu kehtib eramute juures veel teravamalt kui korterite puhul.
Kindlustus ja ohutus. Registrisse kandmata hoone võib jääda kindlustuskaitseta ja pärast tormi või tulekahju on keeruline tõendada, et hoone üldse olemas oli. Lisaks tugineb Päästeamet hädaolukorras kinnistul paiknevate hoonete kohta info saamisel muu hulgas registriandmetele.
Kolm suurusepiiri, mis otsustavad peaaegu kõik
Ehitusseadustik jagab elamut teenindavad abihooned kolme klassi. Määrav on ehitisealune pind (hoone jalajälg maapinnal, mitte kõikide korruste pindade summa) ja kõrgus. Need reeglid kehtivad elamu abihoonele, ärihoone nõuded on aga rangemad.
| Suurus | Enne ehitamist | Pärast valmimist |
|---|---|---|
| Kuni 20 m², kuni 5 m | Ei teatist ega luba | Pole kohustuslik, aga soovitatav lihtsustatud andmete esitamise teatisega |
| 20–60 m², kuni 5 m | Ehitusteatis + projekt | Kasutusteatis |
| Üle 60 m² või üle 5 m | Ehitusluba + projekt | Kasutusluba |
Teatis ja luba pole sama asi: teatise puhul piisab dokumentide esitamisest, luba nõuab aga sisulisemat menetlust ja kooskõlastusi. Piir kehtib ka laiendamisel: kui hoone mahtu (m³) kasvatad üle kolmandiku, läheb arvestus uuesti käima. Just nii libisebki "suvel plaanitust suuremaks kasvanud saun" kogemata teatisekohustuse alla.
Kuni 20 m² hoone ei vaja teatist ega luba, aga hoonete vahele peab üldjuhul jääma vähemalt 8 meetrit, kui tuleohutust pole muul viisil lahendatud. See vahekaugus ehk kuja takistab tule levikut naaberhoonele ja kehtib kuurile, garaažile ja saunale ühtviisi. Saunal lisandub omaette risk: kui hoones on küttekolle ja korsten, vaatab omavalitsus tuleohutust teravdatud pilguga.
"Aga see ehitati ammu" – millal vanus aitab
Siin on oluline täpsustada kahte kuupäeva, mitte üht. Hooned jagunevad seaduse mõttes kolmeks rühmaks: ehitatud enne 1. jaanuari 2003, ehitatud 2003 ja 1. juuli 2015 vahel, ning ehitatud pärast 2015. aastat. 1. jaanuaril 2003 jõustus "Ehitusseadus", mis asendas senise, 1995. aastast kehtinud "Planeerimis- ja ehitusseaduse". 1. juulil 2015 asendas "Ehitusseaduse" omakorda praegu kehtiv "Ehitusseadustik". Kahe viimase seaduse nimi on kahjuks sarnane ja just see tekitabki kõige sagedamini segadust.
Enne 2003. aastat ehitatud hoonele kohaldatakse tänaseid, leebemaid nõudeid. Näiteks: kui 1990ndatel ehitatud kuur vajas toona ehitusluba, aga täna piisaks samale kuurile vaid teatisest, käsitletakse seda tänapäeval teatisena, mitte loana. 2003–2015 ehitatud hoonele kohaldatakse aga juba toonaseid, rangemaid nõudeid. Kui omanik ei suuda ehitusaega tõendada, eeldab omavalitsus, et hoone on ehitatud hilisemal, rangemate nõuetega perioodil.
Ehitusaja tõendamisel aitavad ostu-müügilepingud, inventariseerimisjoonised ja Maa-ameti geoportaalis avalikult kättesaadavad ajaloolised ortofotod.
Kuidas tagantjärele seadustamine päriselt käib
Selgitame lähteolukorra
Mis on registris, mis planeeringus, mis seisab päriselt krundil, ja millisesse vanuserühma hoone kuulub. Kui sul on endal või arhiivis dokumente, mis tõendavad hoone seaduslikkust, piisab vahel pelgalt andmete esitamise teatisest: lihtsast vormist, millega kannad olemasolevad tõendid otse registrisse, ilma auditi või mõõdistuseta.
Mõõdistame hoone
Koostame tegelikule olukorrale vastava joonise.
Hindame vastavust
Ehitusprojekti asendab sageli ehitise audit, mille koostab pädev ekspert.
Esitame dokumendid
Omavalitsusele ja EHR-i koos omandiõigust tõendava dokumendiga, ning suhtleme ametnikega sinu eest.
Kõike ei saa alati seadustada. Kui hoone rikub detailplaneeringut (kinnistu lubatud ehitusõigust täpsustavat dokumenti), seisab ehituskeelualas või liiga lähedal naabri hoonele, võib omavalitsus nõuda muudatusi või lammutamist. Vabatahtlikult alustatud menetluses on sinu positsioon parem kui ettekirjutuse järel.
Kui palju see maksab
Kulu sõltub sellest, kas hoone on ehitatud enne või pärast 1. juulit 2015. Riigilõiv on riigile makstav, seadusega kindlaksmääratud tasu haldustoimingu eest, erinev meie enda teenustasust, mis katab mõõdistuse ja asjaajamise.
| Hoone vanus | Riigilõiv |
|---|---|
| Enne 1. juulit 2015, registrist puudu | 500 eurot ühekordselt, eraldi ehitus- või kasutusloa lõivu ei lisandu |
| Pärast 2015, ehitatud ilma loata | Ehitusteatis tasuta, abihoone ehitusluba 250 eurot |
Kui tähtaega ei täideta. Kui omavalitsus teeb hoone seadustamiseks ettekirjutuse ja seda ei täideta, võib sunniraha ulatuda füüsilisele isikule kuni 10 000 euroni, korduvalt rakendatuna. Vabatahtlik kordaajamine on sellest alati suurusjärgu võrra odavam. Meie enda teenuse hind sõltub samuti hoone suurusest ja vanade jooniste olemasolust.
Kui omavalitsus on sulle loata ehitise kohta juba kirja saatnud, loe meie juhendit, mida teha esimese 30 päeva jooksul.
Kiire enesekontroll
1. Kui suur hoone on? Alla 20 m² hoone ehitamiseks ei pea luba ega teatist taotlema, aga hoone andmed tasub varem või hiljem, näiteks müügi, laenu või mõne teise loamenetluse korral, lihtsustatud andmete esitamise teatisega registrisse kanda.
2. Kas üle 20 m² hoone on ehitisregistris? Kontrolli ehr.ee lehelt, see on tasuta ja avalik.
3. Millal see ehitati? Enne 2015. aastat valminud hoonel on tee lihtsam ja odavam, kui suudad aega tõendada.
Kasulikud ametlikud lingid
- Ehitusseadustik (Riigi Teataja)Terviktekst, suurusepiirid ja Lisa 1/2 tabelid.
- Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus (Riigi Teataja)Enne 2015. aastat ehitatud registrita hoonete seadustamise erikord, § 29.
- Riigilõivuseadus (Riigi Teataja)Riigilõivu määrad ehitus- ja kasutusloale ning registrisse kandmisele.
- Ehitisregister (ehr.ee)Kontrolli oma hoone andmeid ID-kaardiga.
- Maa-ameti geoportaalAjaloolised ortofotod hoone ehitusaja tõendamiseks.
- Ehitise auditi nõuded (Riigi Teataja, määrus)Kui ehitusprojekt puudub.
Kuidas meie saame aidata
Plaanimuutuses ajame selliseid asju korda iga nädal: mõõdistame hoone, hindame menetlust, koostame dokumendid ja suhtleme omavalitsusega sinu eest.
Esimese sammuna teeme tasuta registrikontrolli. Saada hinnapäringu vormil kinnistu aadress ja paar fotot hoonest. Meie ütleme ausalt, kas midagi on vaja teha ja mis see maksma läheb.
Paberiteta kuur ei ole häbiasi ega katastroof. See on lihtsalt üks tegemata asjaajamine, mille saab rahulikult ära teha. Ja mida varem, seda odavamalt.
See artikkel on üldine teabematerjal, mitte juriidiline ega ehitustehniline nõustamine. Iga kinnistu olukord on erinev – täpse hinnangu annab konkreetsete dokumentide põhjal spetsialist.