Korteris seina lammutamine on üks levinumaid ümberehitustöid. Tulemus on kena, avaramas korteris on hea elada, aga paar aastat hiljem selgub, et ehitisregistris on endiselt vana plaan ja dokumendid on tegemata. Mis nüüd?
Kõigepealt: mida ütleb seadus seinte kohta?
Paljud korteriomanikud usuvad, et nad võivad oma korteris vaheseinu vabalt lammutada, sest korter on nende oma. Mittekandva vaheseina puhul on see üldjuhul õige: korteri sees asuv mittekandev vahesein kuulub eriomandi juurde. Kaasomanike või korteriühistu nõusolek on vajalik siis, kui muudatus puudutab kaasomandit: kandvaid konstruktsioone, üldkasutatavaid tehnosüsteeme või fassaadi.
Mida ütleb selle kohta ehitusseadustik? Mittekandva vaheseina teisaldamise kohta ei nimeta ehitusseadustiku lisa 1 tabel eraldi menetlust. See ei tähenda, et midagi teha ei ole: § 4 lõike 3 loetelu algab sõnaga „eelkõige” ja sisuline mõõdupuu on see, kas ehitise omadused muutuvad oluliselt. Omavalitsus võib § 35 lõike 4 alusel nõuda ehitusteatist ka siis, kui tabelis vastavat rida ei ole. Ehitisregistri plaan peab igal juhul tegelikkusele vastama, ja kaasomanike nõusolek on vajalik siis, kui muudatus puudutab kaasomandit. Lõpliku otsuse teeb kohalik omavalitsus. Just dokumenteerimata muudatus ongi see, mis müügi või laenu ajal probleeme tekitab.
Kandva ja mittekandva seina vahe on oluline
Kandva seina eemaldamine või avade tegemine on ehitusseadustiku § 4 lõike 3 mõttes ümberehitamine. Vaja on ehitusprojekti ja konstruktori hinnangut. Menetlusliik sõltub hoone liigist. Kolme või enama korteriga elamus, sealhulgas korterelamus ja ridaelamus, on üle 60 m2 ehitisealuse pinnaga hoone ümberehitamiseks vaja ehitusluba (ehitusseadustiku lisa 1). Üksikelamus ja kahe korteriga elamus piisab samas olukorras ehitusteatisest koos ehitusprojektiga. Kui ümberehitamine puudutab ainult tehnosüsteemi, piisab ka korterelamus ehitusteatisest ja ehitusprojektist. Lõpliku menetlusliigi määrab kohalik omavalitsus. Paneelmajades on peaaegu kõik seinad kandvad, välja arvatud vannitoa ja WC vahesein. Vanades kivimajades on olukord keerulisem ja seal tasub alati spetsialisti hinnang küsida.
Mittekandvate seinte muutmine ei nõua üldjuhul omavalitsuse luba ega teatist. Kaasomanike nõusolek on vajalik siis, kui muudatus puudutab kaasomandit. Lisaks tuleb arvestada, et vanematel majadel võivad ka algselt mittekandvad seinad aja jooksul vajumise tõttu muutuda osaliselt kandvateks. Seetõttu tasub enne lammutamist alati spetsialisti käest üle küsida.
Mis juhtub, kui sein on juba lammutatud?
See on tegelikult kõige tavalisem olukord, millega meie juurde tullakse. Töö on tehtud, ruum on avar, aga paberid on tegemata.
Lahendus sõltub sellest, mis seinaga oli tegu ja kas muudatus puudutas kaasomandit.
Mittekandva seina lammutamine
Kui lammutati mittekandvat seina, on olukord üldjuhul lihtsalt lahendatav: koostame uuendatud plaanid ja esitame andmed ehitisregistrile. Kui muudatus puudutas kaasomandit, aitame koguda ka kaasomanike nõusolekud.
Kandva seina lammutamine
Kui lammutati kandvat seina, on vaja inseneri arvamust, mis kinnitab, et muudatus on konstruktiivselt ohutu. Insener hindab olemasolevat olukorda ja koostab kirjaliku seisukoha. Seejärel koostame vajaliku dokumentatsiooni ja esitame ehitisregistrile.
Keeruliseks läheb siis, kui kandva seinaga on ümber käidud hooletult ja muudatus on konstruktiivselt problemaatiline. Sellisel juhul võib osutuda vajalikuks lisatugevdus. See on harva esinev, aga võimalik stsenaarium.
Mida meie teeme?
Kõigepealt vaatame üle, mis sein lammutati, mis seisus on dokumentatsioon ja kas muudatuseks on vaja kaasomanike nõusolekut. Seejärel ütleme, mida täpselt on vaja teha ja mis see maksab.
Vajadusel korraldame inseneri arvamuse, koostame uuendatud plaanid ja esitame kõik vajaliku ehitisregistrile. Juhendame ka kaasomanike nõusolekute kogumise protsessis, kui see on vajalik.
Menetlus ise sõltub majast. Kolme või enama korteriga elamus, mille ehitisealune pind on üle 60 m², on kandva seina muutmine ehitusseadustiku lisa 1 järgi ehitusloa menetlus omavalitsuses, riigilõiv 150 eurot. Eramus ja kahe korteriga elamus piisab samas olukorras ehitusteatisest koos projektiga, riigilõivu ei ole. Kui puudutati ainult tehnosüsteemi, piisab teatisest ka korterelamus. Lõpliku menetlusliigi määrab omavalitsus.
Oluline on alustada pigem varem kui hiljem, eriti kui plaanis on korterit müüa või refinantseerida. Pank ja notar kontrollivad ehitisregistri andmeid ja lahknevused tulevad nagunii välja.
Saatke meile korteri aadress ja lühikirjeldus, mida tehti. Ütleme 1–2 tööpäeva jooksul, mida täpselt on vaja teha.