Paljud kinnisvaraomanikud kuulevad neid mõisteid esimest korda alles siis, kui pank, notar või omavalitsus neid küsib. Sel hetkel on sageli kiire ja segadus suur. Selgitame lihtsalt, mis vahe on ja millal kumb vajalik on.
Mis on kasutusluba ja mis on kasutusteatis?
Kasutusteatis on teavitus, millega ehitise omanik annab kohalikule omavalitsusele teada, et hoone on valmis ja seda on ohutu kasutada. See esitatakse vähemalt kümme päeva enne kasutamise alustamist. Kui omavalitsus ei teavita selle aja jooksul täiendava kontrolli vajadusest, tohib hoonet kasutama hakata. Täiendava kontrolli korral menetlus pikeneb: omavalitsus võib tähtaega pikendada või küsida täiendavaid dokumente.
Kasutusluba on kohaliku omavalitsuse ametlik kinnitus, et hoone vastab ehitusprojektile ja ohutusnõuetele ning seda võib kasutada ettenähtud otstarbel. Omavalitsus kaasab vajaduse korral kooskõlastajaid, näiteks Päästeameti, ja teeb sageli ka kohapealse ülevaatuse. Olenevalt omavalitsusest võib praktika erineda.
Kumb kehtib Teie hoone puhul?
Täpne loetelu on ehitusseadustiku lisas 2. Tabel jagab hooned kõigepealt kaheks grupiks ja alles seejärel suuruse järgi. Kummasse gruppi hoone kuulub, otsustab rohkem kui suurus ja just siin tehakse kõige rohkem vigu.
Eramu, kahe korteriga elamu ja nende abihoone
Sellesse gruppi kuuluvad üksikelamu, suvila, kahe korteriga elamu ja neid teenindav kuur, garaaž või saun. Kuni 20 m² ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 m kõrge hoone puhul ei ole vaja ei kasutusteatist ega kasutusluba. Kõigil ülejäänud juhtudel, ka üle 60 m² ja üle 5 m kõrge hoone puhul, piisab kasutusteatisest. Kasutusluba selles grupis ei nõuta.
Korterelamu, ridaelamu ühe hoonena ja mitteelamu
Siia kuuluvad kolme või enama korteriga elamu, ridaelamu, mis on ehitisregistris üks hoone, ning äri-, tootmis- ja laohooned. Kuni 20 m² ja kuni 5 m kõrge hoone puhul ei ole vaja midagi. 20–60 m² ja kuni 5 m kõrge hoone puhul piisab kasutusteatisest. Kuni 60 m², aga üle 5 m kõrge hoone ning iga üle 60 m² hoone püstitamisel ja üle 33% laiendamisel on vaja kasutusluba. Kuni 60 m² ja üle 5 m kõrge hoone ümberehitamisel piisab kasutusteatisest koos ehitusprojektiga, üle 60 m² hoone puhul ainult siis, kui ümber ehitati üksnes tehnosüsteemi. Lõpliku menetlusliigi määrab kohalik omavalitsus.
Kasutusotstarbe muutmine
Näiteks garaažist saun või äripinnast eluruum. Nii eramul, kahe korteriga elamul kui ka korterelamul ja mitteelamul on lisa 2 kasutusotstarbe muutmise veerus kasutusteatis, kuni 20 m² ja kuni 5 m kõrge hoone puhul ei ole vaja sedagi. Kui otstarbe muutmisega käivad kaasas ehitustööd, otsustab menetluse lisa 1 tabel (ehitusseadustiku § 50 lõige 4). Lõpliku menetlusliigi määrab omavalitsus.
Kasutusteatis ja kasutusluba käivad valminud töö kohta. Enne töid on küsimus teine: kas piisab ehitusteatisest või on vaja ehitusluba. Seda selgitab artikkel ehitusteatisest ja ehitusloast. Oma hoone kohta saate tõenäolise menetluse ja riigilõivu teada menetluse kalkulaatoriga. Lõpliku menetlusliigi määrab kohalik omavalitsus.
Mida tähendab 33% reegel?
Laiendamise piir on 33% hoone esialgu kavandatud mahust, mitte praegusest pinnast ega ruutmeetritest. Eramu ja kahe korteriga elamu puhul piisab kasutusteatisest ka üle 33% laiendamisel. Korterelamu ja mitteelamu puhul on üle 33% laiendamine üle 5 m kõrge või üle 60 m² hoone juures kasutusloa menetlus. Seda protsenti ei ole ühelgi omanikul peast võtta, sest see nõuab algse projekti mahtu, ja vale alus annab vale menetluse.
Mis saab vanematest hoonetest?
Alates 1. augustist 2026 kehtib üks selge reegel: kõigile enne 1. juulit 2015 ehitatud hoonetele antakse luba või loetakse kasutamine teavitatuks tänase lisa 2 tabeli järgi (ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 28 lõige 1). Menetlusliigi valikul enam 2003. aasta eelse ja hilisema hoone vahel vahet ei tehta. Endiselt kehtib eraldi nõue, et enne 2003. aasta 1. jaanuari ehitatud ja 1. juulil 2015 kasutusel olnud ehitis tuleb kande puudumisel ehitisregistrisse kanda (rakendamise seaduse § 28 lõige 7).
Enne 22. juulit 1995 ehitatud hoone puhul eeldatakse, et sellel on õiguslik alus olemas, ja hoone kantakse registrisse andmete esitamise teatise alusel, ilma loa- või teatisemenetluseta. Sellel eeldusel on üks erand, mis kliente pahatihti tabab: kinnistusraamatusse kandmata maal asuva ehitise puhul eeldust ei ole. Ja kui omanik ei suuda ehitamise aega tõendada, eeldab seadus hilisemat ehitusaega (§ 27 lõige 3). Kui hoonet on pärast 1995. aastat laiendatud või ümber ehitatud, tuleb nende tööde kohta ikkagi teatis või luba.
Miks see segadust tekitab?
Praktikas tekib segadus peamiselt neljal põhjusel.
- Puuduv ehitusluba. Paljud omanikud ei tea, mis alusel nende hoone ehitati. Kui ehitusluba on kadunud või puudub üldse, ei ole selge, kumb dokument nõutav on.
- Erinev praktika. Ehkki seadus on ühtne, võivad nõuded dokumentide täpsusele ja koosseisule piirkonniti erineda.
- Mitu ehitusetappi. Hoone on aastate jooksul muutunud ja eri osad on ehitatud eri aegadel eri lubade alusel. Sellisel juhul võib osutuda vajalikuks mitu eri dokumenti korraga.
- Asukoht. Muinsuskaitse- või looduskaitsealal asuvatele hoonetele kehtivad lisanõuded, mis võivad mõjutada menetluse keerukust ja vajalikke kooskõlastusi.
Mida meie teeme?
Kõigepealt vaatame üle, mis ehitisregistris kirjas on ja mis tegelikult olemas on. Seejärel ütleme kohe, kas on vaja kasutusluba või piisab kasutusteatisest, ning koostame vajaliku dokumentide nimekirja.
Suhtleme omavalitsusega Teie nimel, esitame dokumendid ja jälgime menetluse kulgu. Teie ei pea ametnikega ise tegelema.
Saatke meile hoone aadress ja lühikirjeldus olukorrast. Vorm ütleb Teie vastuste põhjal kohe, milline menetlus tõenäoliselt kohaldub ja kas riigilõivu tuleb maksta. Meie vastame 1–2 tööpäeva jooksul.
Alus: ehitusseadustiku lisa 2 ja § 26 lõige 2, ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 27 lõige 3 ja § 28 (redaktsioon RT I, 11.07.2026, 3, jõustunud 1. augustil 2026). Uuendatud 27. septembril 2026.