Enne kui kuur, garaaž või juurdeehitus püsti läheb, tuleb vastata ühele küsimusele: kas omavalitsust piisab teavitada või tuleb küsida luba. Vastus ei sõltu ainult ruutmeetritest. Sama suur hoone võib ühel juhul vajada ainult teatist ja teisel juhul ehitusluba, sest ehitusseadustiku lisa 1 vaatab ka hoone liiki, kõrgust ja seda, mida täpselt tehakse.
Allpool on lisa 1 tabel lihtsas keeles, seaduses olevad tähtajad, riigilõivud ja vead, mida näeme kõige sagedamini.
Mis on ehitusteatis ja mis on ehitusluba
Ehitusteatis on teavitus. Sellega annate omavalitsusele teada, et kavatsete ehitada, aga luba ei küsi. Teatis esitatakse elektrooniliselt ehitisregistri kaudu (ehitusseadustiku § 36 lõige 1) vähemalt kümme päeva enne ehitamise alustamist. Kui omavalitsus ei teata kümne päeva jooksul, et tahab esitatud andmeid täiendavalt kontrollida, võib ehitamist alustada (§ 36 lõige 2).
Kontrolli käigus võib omavalitsus nõuda ehitise nõuetega vastavusse viimist, kooskõlastamist või täiendavate arhitektuuriliste, ehituslike või kujunduslike nõuete täitmist ning kaasata kinnisasja või naaberkinnisasja omaniku (§ 36 lõige 5). Siis lähtutakse ehitusloa menetluse tähtajast ja keeldumise alustest ning nõuded antakse haldusaktina (§ 36 lõige 6). Teatise alusel võib ehitada nelja aasta jooksul (§ 37).
Ehitusluba on omavalitsuse otsus, mis annab õiguse ehitada ehitusprojektile vastavat ehitist (§ 38 lõige 1). Taotlus esitatakse samuti ehitisregistri kaudu ja sellega koos nõuetele vastav ehitusprojekt (§ 40 lõiked 1 ja 3). Seaduse järgi annab omavalitsus ehitusloa 30 päeva jooksul taotluse esitamise päevast arvates. Kooskõlastamiseks või arvamuse avaldamiseks annab ta kuni kümme päeva (§ 42 lõige 5). See aeg jääb üldjuhul 30 päeva sisse, kuid kooskõlastaja võib taotleda tähtaja pikendamist (§ 42 lõige 9).
Menetlustähtaeg ei ole lubadus, et luba selle ajaga tuleb. Kui taotluses on puudusi, venib menetlus pikemaks. Luba võidakse ka jätta andmata, näiteks siis, kui ehitis ei vasta detailplaneeringule või projekteerimistingimustele (§ 44 punkt 1). Ehitusluba kehtib viis aastat, alustatud ehitamise korral seitse aastat (§ 45 lõige 1). Vähemalt kolm päeva enne ehitamise algust tuleb esitada ehitamise alustamise teatis (§ 43 lõige 1).
| Tunnus | Ehitusteatis | Ehitusluba |
|---|---|---|
| Mis see on | Teavitus, luba ei küsita | Omavalitsuse otsus, mis lubab ehitada projekti järgi |
| Kuidas esitatakse | Ehitisregistri kaudu, koos ehitusprojektiga, kui lisa 1 seda nõuab | Ehitisregistri kaudu koos nõuetele vastava ehitusprojektiga |
| Seaduses olev aeg | Esitada vähemalt 10 päeva enne ehitamise algust | Menetlustähtaeg 30 päeva taotluse esitamisest |
| Millal võib alustada | Kui omavalitsus ei ole 10 päeva jooksul teatanud täiendavast kontrollist | Kui luba on antud ja ehitamise alustamise teatis on esitatud vähemalt 3 päeva ette |
| Kehtivus | Ehitada võib 4 aasta jooksul | 5 aastat, alustatud ehitamise korral 7 aastat |
| Riigilõiv | Riigilõivu ei ole | Elamu 150 €, mitteelamu 250 €, lammutamine 30 € |
Omavalitsus võib põhjendatud juhul nõuda teatist või luba ka sellise ehitise kohta, mida lisa 1 ei nimeta (§ 35 lõige 4 ja § 38 lõige 3). Kui ehitusloakohustusliku ehitise projektis on ka teatisekohustuslik ehitis, asendab ehitusloa taotlus teatist (§ 35 lõige 5). Lõpliku menetlusliigi määrab kohalik omavalitsus.
Lisa 1 tabel lihtsas keeles: kaks hoonegruppi
Kumb menetlus kehtib, ütleb ehitusseadustiku lisa 1. Tabel jagab hooned kõigepealt kahte gruppi ja alles seejärel suuruse järgi. Grupp loeb peamiselt ümberehitamisel ja lammutamisel. Uue hoone püstitamisel ja üle 33% laiendamisel on mõlemas grupis sama nõue.
- Gruppi A kuuluvad elamud koodiga 11100 ja 11210 ning neid teenindavad abihooned. Koodi 11100 alla kuuluvad ühe korteriga elamud: üksikelamu, suvila, aiamaja ning ridaelamu või kaksikelamu sektsioon, mis on ehitisregistris eraldi hoone ja millel on oma katus ja sissepääs maapinnalt. Kood 11210 on kahe korteriga elamu.
- Gruppi B kuuluvad kõik ülejäänud elamud ja mitteelamud: kolme või enama korteriga elamu, ridaelamu, mis on ehitisregistris üks hoone, ning äri-, büroo-, tootmis- ja laohoone. Siia läheb ka abihoone, mis teenindab korterelamut või mitteelamut.
Suurus tähendab ehitisealust pinda ehk hoone jalajälge maapinnal, mitte korruste pindade summat. Piirid on täpsed: 20,0 m² hoone kuulub esimesse ritta, 20,1 m² hoone juba järgmisse.
| Ehitisealune pind ja kõrgus | Püstitamine | Ümberehitamine ainult tehnosüsteemi osas | Ümberehitamine või laiendamine kuni 33% | Laiendamine üle 33% | Lammutamine |
|---|---|---|---|---|---|
| Kuni 20 m² ja kuni 5 m kõrge | Puudub | Puudub | Puudub | Puudub | Puudub |
| 20–60 m² ja kuni 5 m kõrge | Ehitusteatis ja ehitusprojekt | Ehitusteatis | Ehitusteatis | Ehitusteatis ja ehitusprojekt | Ehitusteatis ja ehitusprojekt |
| Kuni 60 m² ja üle 5 m kõrge | Ehitusluba | Ehitusteatis ja ehitusprojekt | Ehitusteatis ja ehitusprojekt | Ehitusluba | Ehitusteatis ja ehitusprojekt |
| Üle 60 m² | Ehitusluba | Ehitusteatis ja ehitusprojekt | Ehitusteatis ja ehitusprojekt | Ehitusluba | Ehitusteatis ja ehitusprojekt |
| Ehitisealune pind ja kõrgus | Püstitamine | Ümberehitamine ainult tehnosüsteemi osas | Ümberehitamine või laiendamine kuni 33% | Laiendamine üle 33% | Lammutamine |
|---|---|---|---|---|---|
| Kuni 20 m² ja kuni 5 m kõrge | Puudub | Puudub | Puudub | Puudub | Puudub |
| 20–60 m² ja kuni 5 m kõrge | Ehitusteatis ja ehitusprojekt | Ehitusteatis ja ehitusprojekt | Ehitusteatis ja ehitusprojekt | Ehitusteatis ja ehitusprojekt | Ehitusteatis ja ehitusprojekt |
| Kuni 60 m² ja üle 5 m kõrge | Ehitusluba | Ehitusteatis ja ehitusprojekt | Ehitusteatis ja ehitusprojekt | Ehitusluba | Ehitusluba |
| Üle 60 m² | Ehitusluba | Ehitusteatis ja ehitusprojekt | Ehitusluba | Ehitusluba | Ehitusluba |
Kuidas tabelit lugeda
- „Ehitusteatis ja ehitusprojekt“ tähendab, et teatisele tuleb lisada ehitusprojekt (§ 36 lõige 4). Teatisest üksi piisab ainult grupis A, 20–60 m² ja kuni 5 m kõrge hoone puhul, kui ümber ehitatakse tehnosüsteemi või hoonet ehitatakse ümber või laiendatakse kuni 33%.
- Laiendamisel loeb lõpptulemus. Kui 18 m² kuur kasvab juurdeehitusega 25 ruutmeetrini, valitakse menetlus rea „20–60 m²“ järgi. Lammutamine on sellest reeglist erand.
- Lisa 1 ise ei ütle, millest 33% arvestatakse. Ehitusseadustik arvestab sama piiri projekteerimistingimuste juures hoone esialgu kavandatud mahust (§ 26 lõike 2 punkt 2), mitte ruutmeetritest ega praegusest pinnast. Sama alust on mõistlik kasutada ka lisa 1 lugemisel, kuid olenevalt omavalitsusest võib praktika erineda. Seda arvu ei saa silma järgi hinnata, selleks on vaja algset projekti või mõõdistust.
- Tehnosüsteemi töö on ümberehitamine siis, kui see muudab ehitise välisilmet või muid omadusi (§ 4 lõike 3 punkt 3). Üksiku osa asendamine samaväärsega ei ole ümberehitamine ja lisa 1 vastavas veerus on mõlemas grupis kõikjal „Puudub“.
- „Puudub“ tähendab, et teatist ega luba ei ole vaja. Planeeringu, tuleohutuse ja muud ehitisele esitatavad nõuded kehtivad ikkagi.
Tabelist loetu ei asenda omavalitsuse otsust. Lõpliku menetlusliigi määrab kohalik omavalitsus.
Riigilõiv: teatisel seda ei ole
Ehitusteatisel riigilõivu ei ole, sest riigilõivuseadus selle kohta määra ei sätesta. Riigilõiv tuleb tasuda ehitusloa taotluse läbivaatamise eest ja see sõltub sellest, kas hoone on elamu või mitteelamu.
| Toiming | Riigilõiv |
|---|---|
| Ehitusteatis, ka koos ehitusprojektiga | Riigilõivu ei ole |
| Ehitusluba, elamu ja seda teenindav abihoone (§ 331¹ lõiked 1 ja 4) | 150 € |
| Ehitusluba, mitteelamu ja seda teenindav abihoone (§ 331¹ lõiked 2 ja 4) | 250 € |
| Lammutamiseks vajalik ehitusluba, elamu või mitteelamu (§ 331¹ lõiked 1 ja 2) | 30 € |
| Projekteerimistingimuste taotlus (§ 331⁵) | 25 € |
Abihoone eest tasutakse selle hoone määra järgi, mida ta teenindab (riigilõivuseaduse § 331¹ lõige 4). Kui eramu garaaž vajab ehitusluba, on riigilõiv seega 150 eurot, laohoone juures oleva kuuri puhul 250 eurot. Korterelamut teenindav abihoone kuulub lisa 1 tabelis gruppi B, aga riigilõiv on elamu määras. Kui ühes taotluses on mitu ehitusloakohustuslikku hoonet, tasutakse iga hoone eest eraldi (§ 331¹ lõige 3).
Kui detailplaneeringu koostamise kohustust ei ole, on ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks või üle 33% laiendamiseks vaja projekteerimistingimusi (ehitusseadustiku § 26 lõiked 1 ja 2). Teatisega töö puhul neid üldjuhul vaja ei ole. Lõpliku menetlusliigi määrab kohalik omavalitsus. Riigilõiv ei sisalda ehitusprojekti, mõõdistust ega meie tööd, need on eraldi kulud.
Mida teatisse ja taotlusse märkida ning mida lisada
- Teatises ja taotluses märgitakse
- Kinnisasja andmed ja katastritunnus, ehitise kirjeldus ja kasutamise otstarve ning energiamärgis, kui see on nõutav. Teatises märgitakse ka ehitise asukoht kinnisasjal ja ehitamise liik (§ 36 lõige 3), ehitusloa taotluses ehitusprojekti koostaja andmed ja andmed riigilõivu tasumise kohta (§ 40 lõige 2).
- Kui tabelis on „Ehitusteatis ja ehitusprojekt“
- Ehitusprojekt, mis näitab, mida ja kuidas ehitatakse (§ 36 lõige 4).
- Ehitusloa taotluse juurde
- Nõuetele vastav ehitusprojekt ja ekspertiisiakt, kui projektile on tehtud ekspertiis (§ 40 lõige 3). Projekt peab vastama detailplaneeringule või projekteerimistingimustele.
- Kui taotleja ei ole omanik
- Omavalitsus kaasab kinnisasja omaniku menetlusse, kui taotlust ei esitanud omanik ise (§ 42 lõige 6). Omaniku kirjalik nõusolek taotluse juures võib kaasamist lihtsustada, kuid olenevalt omavalitsusest võib praktika erineda.
- Korterelamus
- Kui töö puudutab kaasomandit, näiteks fassaadi, katust, kandvat seina või ühist torustikku, on suurema ümberkorralduse jaoks vaja korteriomanike kokkulepet (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 38 lõige 1). Nõusolekud tasub koguda enne, kui dokumendid omavalitsusse lähevad.
Kui hoone on juba valmis
Tagantjärele kehtivad samad tabelid, aga ehitusaeg muudab teed. Enne 1. juulit 2015 ehitatud hoonele võib anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamise või kasutamise teavitatuks tänase lisa 1 või lisa 2 järgi (ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 28 lõige 1). Kui hoonele ei ole omal ajal luba antud, ei otsusta menetlust see, kas 2000ndatel ehitatud garaaž toona ehitusluba vajas, vaid tänane tabel. Kui hoonele on omal ajal antud planeerimis- ja ehitusseaduse või ehitusseaduse kohane ehitus- või kasutusluba, kantakse see ehitisregistrisse andmete esitamise teatisega (§ 28 lõige 3). Lõpliku menetlusliigi määrab kohalik omavalitsus.
Kui selline hoone on valmis ja teatise- või loakohustuslikke töid ei ole vaja teha, käib asi lisa 2 järgi ehk kasutusteatise või kasutusloaga (§ 28 lõige 2). Enne 22. juulit 1995 ehitatud hoone õiguslikku alust eeldatakse, välja arvatud kinnistusraamatusse kandmata maal (§ 28 lõige 1¹), ja selline hoone kantakse registrisse andmete esitamise teatisega (§ 28 lõige 3).
Ehitusaja peate tõendama Teie. Kui omanik piisavaid tõendeid ei esita, eeldatakse, et hoone on ehitatud pärast ehitusseaduse jõustumist 1. jaanuaril 2003 (§ 27 lõige 3), ja siis 1995. aasta eeldus ei kehti. Aitavad ostu-müügilepingud, vanad joonised ja ajaloolised ortofotod. Kui ehitusprojekti ei ole, asendab selle menetluses ehitise audit, mille tellib omanik (§ 28 lõige 6). Auditi teeb pädev ekspert, meie aitame selle tellida.
1. juulil 2015 või hiljem ehitatud hoone kohta üleminekusätteid ei ole. Andmete esitamise teatist ei saa kasutada siis, kui uued andmed on tekkinud tegevusest, mis nõudis või oleks nõudnud ehitusloa taotlemist või ehitusteatise esitamist. Siis tuleb esitada tagantjärele see taotlus või teatis, mis tegevusele vastab, ja alles seejärel kasutusteatis või kasutusloa taotlus. Lõpliku menetlusliigi määrab kohalik omavalitsus.
Levinud vead
- Grupp jäetakse vahele ja vaadatakse ainult suurust. Korterelamu juures olev 40 m² ja kuni 5 m kõrge garaaž ei ole eramu garaaž: grupis B on 20–60 m² hoone ümberehitamisel alati vaja ka ehitusprojekti.
- Kõrgus ununeb. Kuni 60 m² hoone püstitamisel otsustab 5 meetri piir, kas ehitusluba on vaja.
- Laiendust hinnatakse algse suuruse järgi, kuigi menetluse määrab lõpptulemus.
- Laienduse 33% piiri hinnatakse silma järgi. Lisa 1 arvutusalust ei ütle, seega tuleb see enne ehitamist omavalitsusega täpsustada ja selleks on vaja algset projekti või mõõdistust.
- Ehitamist alustatakse teatise esitamise päeval. Kümme päeva tuleb ära oodata ja täiendava kontrolli korral kauem.
- Ehitusloa puhul ununeb ehitamise alustamise teatis, mis tuleb esitada vähemalt kolm päeva enne tööde algust.
- „Puudub“ loetakse vabaks käeks. Planeeringu ja tuleohutuse nõuded kehtivad ka siis, kui teatist ega luba vaja ei ole.
Kui kahtlete, millise rea või veeru alla Teie töö käib, selgitage see välja enne ehitamist, mitte pärast. Lõpliku menetlusliigi määrab kohalik omavalitsus.
Kasulikud ametlikud lingid
- Ehitusseadustik (Riigi Teataja)Terviktekst koos lisa 1 tabeliga ehitusteatise, ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuse kohta.
- Riigilõivuseadus (Riigi Teataja)Ehitusloa ja projekteerimistingimuste riigilõivu määrad (§ 331¹ ja § 331⁵).
- Ehitisregister (ehr.ee)Siin esitatakse ehitusteatis ja ehitusloa taotlus ning siit näete oma hoone andmeid.
Mida meie teeme
Plaanimuutus koostab dokumendid ja ajab asja omavalitsusega. Loeme ehitisregistri kande ja planeeringu, selgitame välja, millisesse lisa 1 gruppi ja ritta töö tõenäoliselt kuulub, mõõdistame hoone, kui mõõte on vaja, ja koostame teatise või taotluse jaoks vajalikud dokumendid. Seejärel esitame need ehitisregistris ja suhtleme omavalitsusega Teie eest.
Ehitustöid me ei tee, konstruktiivset hinnangut ei anna, ehitise auditit ei koosta ja õigusnõu ei jaga. Kui menetlus vajab konstruktori hinnangut või ehitise auditit, teeb selle pädev ekspert ja meie aitame selle tellida.
Kui soovite enne ise aimu saada, vastake hinnapäringu vormis paarile küsimusele hoone ja töö kohta. Vorm loeb lisa 1 ja lisa 2 tabelit Teie vastuste põhjal ja näitab, milline menetlus tõenäoliselt kohaldub ja kas riigilõivu tuleb maksta. Kui vormist vastust ei saa, näiteks juurdeehituse 33% piiri puhul, ütleme sedagi. Lõpliku otsuse teeb kohalik omavalitsus. Meie vastame 1–2 tööpäeva jooksul.
Alus: ehitusseadustiku § 4, § 26, § 35–38, § 40, § 42–45 ja lisa 1; riigilõivuseaduse § 331¹ ja § 331⁵; ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 27 lõige 3 ja § 28; korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 38. Ehitusseadustiku, riigilõivuseaduse ja rakendamise seaduse sätted on 1. augustil 2026 jõustunud sõnastuses (muutmisseadus RT I, 11.07.2026, 3). Kontrollitud 26. septembril 2026.